D )-1- Io e mio marito abbiamo visto un appartamento su progetto che ci
piace molto, adatto alle nostre esigenze e che pertanto vorremmo
acquistare. Ovviamente è ancora tutto da costruire. In quali rischi
possiamo incorrere se ci obblighiamo fin da ora ad acquistarlo?
R- La normativa in materia di acquisto di immobile ancora da costruire offre delle valide tutele. In primo luogo, il costruttore, all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, deve procurare il rilascio a favore dell’acquirente di fideiussione di importo pari alle somme ricevute in acconto e di quelle che riceverà fino al trasferimento dell’appartamento.
La fideiussione, che può essere rilasciata da una banca, da una impresa esercente le assicurazioni o da un intermediario abilitato, garantisce la restituzione delle somme versate al costruttore oltre gli interessi, nel caso in cui questi incorra in ‘situazione di crisi’ e cioè sia sottoposto ad esecuzione immobiliare o addirittura venga dichiarato fallito.
Secondariamente, al momento della stipula del contratto di compravendita definitivo, il costruttore deve consegnare all’acquirente polizza assicurativa decennale, efficace dall’ultimazione delle opere, a copertura dei danni all’immobile e a terzi, conseguenti a rovina totale o parziale oppure a gravi difetti costruttivi, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente all’acquisto.
Inoltre, l’operazione nel suo complesso è sottratta ad eventuali azioni revocatorie da parte del curatore fallimentare.
Si badi però che il contratto deve necessariamente riguardare immobili ‘in costruzione’ per i quali cioè sia già stato richiesto il permesso di costruire, posto che la tutela non opera se il contratto ha ad oggetto immobili esistenti solo “sulla carta”.
D -2 - Ho recentemente concesso in locazione un open space ad uso palestra. Con il conduttore eravamo d’accordo che avrebbe fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione piuttosto significativi quali la realizzazione di spogliatoi con docce, saune e vasche idromassaggio.
L’inquilino mi ha segnalato che l’inizio delle opere è imminente e nel contempo mi chiede di verificarne la fattibilità con riguardo alla situazione statica del fabbricato.
Sono tenuto a tale verifica?
Come mi devo comportare?
R . E’ evidente che, se locatore e conduttore si sono accordati nel senso che quest’ultimo può apportare modifiche all’unità locata, non è possibile vietarglielo in corso di contratto.
La circostanza che le opere siano particolarmente invasive, tali addirittura da far dubitare della tenuta statica dell’immobile, impone al locatore di attivarsi per le opportune verifiche ad evitare corresponsabilità risarcitorie per i danni eventualmente arrecati a terzi.
La circostanza infatti che l’immobile sia stato concesso in locazione e a maggior ragione nel caso in cui il locatore sia al corrente della natura e consistenza delle opere che verranno realizzate dall’inquilino, non fa venir meno l’onere di custodire il bene locato.
-3 - D. Sono proprietario di un appartamento che ho locato a studio professionale. Lo scorso anno ho inviato disdetta al conduttore deducendo la necessità di adibire l’immobile ad esigenze familiari di mio figlio prossimo alle nozze ed ottenendo il rilascio dell’appartamento allo scadere del primo sessennio. Essendo venuti meno i progetti matrimoniali di mio figlio, che nel frattempo ha riattato l’immobile per sé, l’ex conduttore ora mi richiede il risarcimento del danno per non essere stati rispettati i motivi della disdetta.
R - La circostanza che l’immobile sia stato destinato ad abitazione non del nuovo nucleo familiare, ma del solo figliolo, non costituisce presunzione assoluta di colpa ai fini dell’applicazione delle sanzioni del ripristino del contratto o del risarcimento del danno fissato dalla legge in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone percepito prima della risoluzione (art. 31 L. n. 392 del 1978); sanzioni poste a carico del locatore che non abbia adibito l’immobile all’uso rappresentato nella disdetta.
Le sanzioni non sono applicabili allorchè l’ impedimento non è imputabile a condotta dolosa o colposa del locatore e la diversa destinazione cui l’ immobile venga adibito risulti comunque giustificata, come nel caso, da esigenze diverse, ma egualmente meritevoli di tutela.
-4- D. Sono proprietario di un appartamento in un piccolo paese di montagna. Questa estate intendo trascorrere le vacanze in altro luogo e locare l’appartamento per la stagione estiva a scopo di villeggiatura senza correre il rischio che il potenziale conduttore si insedi stabilmente nel mio appartamento.
Come cautelarmi ?
R. L’art. 53 dell’Allegato 1 al d.l. 23.5.2011 n. 79 c.d. Codice del turismo, specificando un principio già affermato con la L. n. 431/1998 (art. 1 comma 2 lett. c) stabilisce che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, siano regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.
E’ stato dunque recepito il principio secondo cui i contratti stipulati per finalità turistica sono in modo assoluto svincolati dalle previsioni della legge n. 431/1998 e, dunque, in particolare liberi nel canone.
Quanto alla durata, benché il Codice del turismo fissi una durata non inferiore ai sette giorni e non superiore a mesi sei, deve ritenersi - dal combinato disposto della normativa codicistica e di quella di cui all’ art. 1 lett.c) L. n. 431/1998 – che nulla vieta la stipulazione di contratti di locazione di unità abitative ammobiliate ad uso turistico per durata eccedente i menzionati limiti.
La previsione opera anche con riferimento ad immobili ubicati in località non aventi, per definizione, vocazione turistica e, dunque, anche in località che non hanno ancora conosciuto una adeguata fruizione turistica.
R- La normativa in materia di acquisto di immobile ancora da costruire offre delle valide tutele. In primo luogo, il costruttore, all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, deve procurare il rilascio a favore dell’acquirente di fideiussione di importo pari alle somme ricevute in acconto e di quelle che riceverà fino al trasferimento dell’appartamento.
La fideiussione, che può essere rilasciata da una banca, da una impresa esercente le assicurazioni o da un intermediario abilitato, garantisce la restituzione delle somme versate al costruttore oltre gli interessi, nel caso in cui questi incorra in ‘situazione di crisi’ e cioè sia sottoposto ad esecuzione immobiliare o addirittura venga dichiarato fallito.
Secondariamente, al momento della stipula del contratto di compravendita definitivo, il costruttore deve consegnare all’acquirente polizza assicurativa decennale, efficace dall’ultimazione delle opere, a copertura dei danni all’immobile e a terzi, conseguenti a rovina totale o parziale oppure a gravi difetti costruttivi, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente all’acquisto.
Inoltre, l’operazione nel suo complesso è sottratta ad eventuali azioni revocatorie da parte del curatore fallimentare.
Si badi però che il contratto deve necessariamente riguardare immobili ‘in costruzione’ per i quali cioè sia già stato richiesto il permesso di costruire, posto che la tutela non opera se il contratto ha ad oggetto immobili esistenti solo “sulla carta”.
D -2 - Ho recentemente concesso in locazione un open space ad uso palestra. Con il conduttore eravamo d’accordo che avrebbe fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione piuttosto significativi quali la realizzazione di spogliatoi con docce, saune e vasche idromassaggio.
L’inquilino mi ha segnalato che l’inizio delle opere è imminente e nel contempo mi chiede di verificarne la fattibilità con riguardo alla situazione statica del fabbricato.
Sono tenuto a tale verifica?
Come mi devo comportare?
R . E’ evidente che, se locatore e conduttore si sono accordati nel senso che quest’ultimo può apportare modifiche all’unità locata, non è possibile vietarglielo in corso di contratto.
La circostanza che le opere siano particolarmente invasive, tali addirittura da far dubitare della tenuta statica dell’immobile, impone al locatore di attivarsi per le opportune verifiche ad evitare corresponsabilità risarcitorie per i danni eventualmente arrecati a terzi.
La circostanza infatti che l’immobile sia stato concesso in locazione e a maggior ragione nel caso in cui il locatore sia al corrente della natura e consistenza delle opere che verranno realizzate dall’inquilino, non fa venir meno l’onere di custodire il bene locato.
-3 - D. Sono proprietario di un appartamento che ho locato a studio professionale. Lo scorso anno ho inviato disdetta al conduttore deducendo la necessità di adibire l’immobile ad esigenze familiari di mio figlio prossimo alle nozze ed ottenendo il rilascio dell’appartamento allo scadere del primo sessennio. Essendo venuti meno i progetti matrimoniali di mio figlio, che nel frattempo ha riattato l’immobile per sé, l’ex conduttore ora mi richiede il risarcimento del danno per non essere stati rispettati i motivi della disdetta.
R - La circostanza che l’immobile sia stato destinato ad abitazione non del nuovo nucleo familiare, ma del solo figliolo, non costituisce presunzione assoluta di colpa ai fini dell’applicazione delle sanzioni del ripristino del contratto o del risarcimento del danno fissato dalla legge in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone percepito prima della risoluzione (art. 31 L. n. 392 del 1978); sanzioni poste a carico del locatore che non abbia adibito l’immobile all’uso rappresentato nella disdetta.
Le sanzioni non sono applicabili allorchè l’ impedimento non è imputabile a condotta dolosa o colposa del locatore e la diversa destinazione cui l’ immobile venga adibito risulti comunque giustificata, come nel caso, da esigenze diverse, ma egualmente meritevoli di tutela.
-4- D. Sono proprietario di un appartamento in un piccolo paese di montagna. Questa estate intendo trascorrere le vacanze in altro luogo e locare l’appartamento per la stagione estiva a scopo di villeggiatura senza correre il rischio che il potenziale conduttore si insedi stabilmente nel mio appartamento.
Come cautelarmi ?
R. L’art. 53 dell’Allegato 1 al d.l. 23.5.2011 n. 79 c.d. Codice del turismo, specificando un principio già affermato con la L. n. 431/1998 (art. 1 comma 2 lett. c) stabilisce che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, siano regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.
E’ stato dunque recepito il principio secondo cui i contratti stipulati per finalità turistica sono in modo assoluto svincolati dalle previsioni della legge n. 431/1998 e, dunque, in particolare liberi nel canone.
Quanto alla durata, benché il Codice del turismo fissi una durata non inferiore ai sette giorni e non superiore a mesi sei, deve ritenersi - dal combinato disposto della normativa codicistica e di quella di cui all’ art. 1 lett.c) L. n. 431/1998 – che nulla vieta la stipulazione di contratti di locazione di unità abitative ammobiliate ad uso turistico per durata eccedente i menzionati limiti.
La previsione opera anche con riferimento ad immobili ubicati in località non aventi, per definizione, vocazione turistica e, dunque, anche in località che non hanno ancora conosciuto una adeguata fruizione turistica.
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