Rubrica Corriere della Sera - Quesiti "casa e condominio" pubblicati - Risponde Achille Colombo Clerici presidente di Assoedilizia

-1) D. Abito in una palazzina bifamiliare e sto al piano superiore. Ho rifatto il terrazzo che uso a fianco del mio appartamento, perche'  aveva perdite d'acqua, spendendo 3000 euro.
Mia sorella, che abita al piano di sotto, mi vuol riconoscere solo 1000
euro. Secondo me il terrazzo e' il suo tetto e dovrebbe pagare tutto lei.


 R. Anche se si tratta di palazzina bifamiliare, appartenendo gli immobili a due soggetti distinti, si verte in ipotesi di condominio e la normativa applicabile è quella ad esso relativa.
Pertanto, se la terrazza che è stata rifatta funge da tetto all’appartamento sottostante (cd. terrazza a livello) e la spesa grava per un terzo sul proprietario che ne ha l’uso, mentre i restanti due terzi sono a carico del proprietario dell’unità sottostante cui la terrazza serve da copertura.
Il criterio applicabile è infatti quello stabilito per i lastrici solari in uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.), stante la  analogia  con la fattispecie della terrazza a livello.
Nel caso dunque non è corretto pretendere dalla sorella che è proprietaria dell’appartamento del piano terra l’intera spesa. L’ accollo andrà limitato ai due terzi dell’esborso.




2)- D. Un anno fa il mio inquilino mi ha comunicato di avere ceduto l’attività commerciale che svolgeva nell’unità che gli ho locato e conseguentemente anche il contratto di locazione. Da un po’ di tempo quello nuovo è in mora nel pagamento del canone locatizio. Sono pertanto intenzionato a rivolgermi all’autorità giudiziaria. Posso rivalermi anche sull’originario inquilino che ha ceduto il contratto?


R. Al quesito va data risposta affermativa. La normativa in materia di cessione del contratto di locazione stabilisce che il conduttore che cede il contratto è responsabile in solido con il cessionario del regolare adempimento delle obbligazioni contrattuali, ivi compreso dunque l’obbligo del pagamento del corrispettivo della locazione, a meno che non sia stato espressamente liberato dal locatore.
Trattasi di responsabilità sussidiaria: condizione necessaria per farla valere è che il locatore abbia formulato preventiva richiesta di adempimento nei confronti del nuovo conduttore.
Per agire nei confronti dell’ex conduttore è dunque sufficiente la preventiva diffida di versamento dei canoni impagati nei confronti del nuovo inquilino.



3)- D.  Conduco in locazione un appartamento che da un po’ di tempo è soggetto ad infiltrazioni provenienti dal bagno dell’unità sovrastante e a nulla sono valse le mie contestazioni al responsabile del danno. Ho segnalato la situazione anche al mio locatore il quale però mi ha risposto che si tratta di una questione di mia esclusiva competenza. E’ corretta tale condotta?

- R.
Al quesito va data risposta affermativa. Il locatore è tenuto a garantire l’inquilino dalle molestie che diminuiscono il godimento dell’unità locata limitatamente all’ipotesi in cui i terzi accampino dei diritti sulla cosa locata.
 Per quanto riguarda invece le molestie cosiddette di fatto, quali appunto le infiltrazioni provenienti dall’appartamento sovrastante, il locatore non è tenuto ad intervenire ed il conduttore può far valere le sue ragioni agendo direttamente nei confronti dell’autore del danno.

Achille Colombo Clerici