nella nostra citta' molti negozi vedono il succedersi gradatamente di attivita' commerciali più competitive sul piano economico.
Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici:
« Per comprendere cio' che sta accadendo,al fine di disporre eventuali correttivi, occorre avere presenti ed indagare a fondo i meccanismi e le dinamiche socio-economiche che danno luogo al fenomeno.
Se ad un commerciante che mantiene in vita con fatica un negozio vengono offerti milioni di euro perche' lasci i locali a qualche "griffe", è molto probabile che quel negozio cessi di esistere.
Pensiamo ad esempio a molte attivita' non più competitive che vanno scomparendo nelle citta': le mercerie, le cartolerie,
Sono in ballo due interessi preminenti:
-A) quello degli esercenti le attivita'; che si trovano di fronte al dilemma di accettare " buonuscite" milionarie in euro (non previste da alcuna legge, ma che sono di prassi diffusissima nel settore) e di andarsene piantando baracca e burattini ovvero di tirare a campare continuando attivita' spesse volte antieconomiche e gravate di imposte ed oneri gravosissimi.
-B) quello dei proprietari locatori dell'immobile che debbono contemperare l'esigenza di redditivita' dell'immobile, con quella di evitare il pesante onere economico derivante per legge da una linea troppo rigida nelle trattative sul rinnovo dei canoni.
Il problema della sopravvivenza dei negozi, nasce soprattutto dal distorcente fenomeno delle “buonuscite”; cioè quei versamenti plurimilionari che intervengono o per compensare il commerciante che lascia liberi locali particolarmente appetiti sul piano dell'immagine o dell'indirizzo "griffato".
Stesso condizionamento si verifica all’atto della cessione del contratto di locazione o in via autonoma, ovvero insieme all'azienda o al ramo d'azienda.
Questi meccanismi incidono pesantissimamente, per anni ed anni, come una vera “ipoteca”, sulla gestione economica dell’azienda stessa cessionaria che prosegue nell'attivita'.
Un vero e proprio doppio dell' affitto.
Altro che affitti commerciali cari!
Meccanismo di buonuscita al quale peraltro il proprietario locatore è completamente estraneo.
Gli affitti commerciali, è bene ricordarlo, sono protetti da meccanismi legislativi volti ad impedirne il rincaro alla scadenza contrattuale. In sede di rinnovo del contratto, (dopo dodici anni di vigenza) i canoni possono si' essere aumentati; ma, se l’esercente non accetta le nuove condizioni contrattuali, il proprietario gli deve un anno e mezzo del canone del vecchio contratto a titolo di indennita' di avviamento.
Mentre l’offerta della “buonuscita” (peraltro soggetta ad un trattamento fiscale vantaggioso) a chi esercita un’attività commerciale, laboriosa e soggetta ad oneri amministrativi e tributari gravosi, da parte di operatori che spesso mirano ad acquisire punti commerciali strategici (“indirizzi griffati”) ai fini di un ritorno di immagine che surroghi la credibilità e la attrattività storica tanto premianti in certi settori; l'offerta di buonuscita, dicevamo, è in grado di minare qualsiasi resistenza e qualsiasi ragione affettiva di chi gestisce antiche attività, pur ricche di fascino e di tradizioni.
E’ dunque sul meccanismo distorsivo delle “buonuscite” e delle indennita' di avviamento che occorre incidere in prima istanza per impedire cessazioni di attività e trasformazioni di beni aziendali commerciali (anche aventi valore di beni culturali).
Anche il meccanismo del rinnovo contrattuale conseguente alla cessione del contratto e non alla semplice cessione del ramo di azienda subisce il pesante condizionamento della indennita' di avviamento.
In sede di trattative trilaterali, infatti, il proprietario ha di fronte il dilemma tra l'accettare nuove condizioni contrattuali di compromesso da un lato, e l' affrontare la scadenza naturale del contratto esponendosi al rischio di pagare l'indennita' di avviamento.»
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